TERZA FASE| _VERIFICA

Una commissione di verifica composta dall'amministratore, dai consiglieri di condominio  e da  terzi incaricati, attraverso sopralluoghi, colloqui ed esami documentali, compie un'accurata analisi della situazione contabile, della qualità e funzionalità dell'immobile, dell'efficienza dei servizi e degli impianti in esercizio. Dati e valutazioni emersi dall'indagine vengono sintetizzati in una Scheda di Valutazione (SdV) che andrà poi a costituire la base di partenza e il principale strumento di lavoro nel successivo processo di pianificazione. I primi elementi che devono essere messi sotto la lente di ingrandimento sono i dati di natura contabile: la disponibilità di cassa, la situazione patrimoniale, la movimentazione dei conti, la gestione delle fatture, gli adempimenti fiscali etc. Lo scopo non è soltanto quello di verificare i risultati di gestione mettendo in evidenza eventuali incongruenze o criticità, l'obiettivo principale è capire perchè si sono generati, valutare le responsabilità soggettive dell'amministratore ma anche le cause ambientali di cui i dati contabili sono spesso l'indiretto riflesso: conflitti nella proprietà, distorzioni procedurali, carenze normative, difficoltà finanziarie, etc. Dalla contabilità si passa all'analisi del fabbricato nelle sue caratteristiche strutturali e nelle sue diverse componenenti edilizie. Anche in questo caso lo scopo non è soltanto quello di evidenziare gli elementi di degrado emersi dalla reportistica dei manutentori, l'analisi cercherà di portare alla luce anche le cause, spesso concomitanti, che li hanno generati. La commissione dovrà quindi operare una valutazione sul diverso grado di degenerazione delle componenti edilizie distinguendo tra I fenomeni che rientrano nel normale processo di obsolescenza di materiali e tecnologie e i fenomeni che rivelano anomalie patologiche, che necessitano di urgenti interventi di ripristino. Per quanto attiene gli impianti (di riscaldamento, elettrici, idrici, fognari, di ascensore, anti-incendio, etc. ) l'analisi prenderà in esame la serie storica dei guasti riscontrati, l'eventuale reportistica documentale dei manutentori, le specifiche indicazioni degli utenti e si concluderà naturalmente con un'ispezione degli alloggiamenti e di tutte le parti visibili. Ove possibile la verifica degli impianti non si limiterà all'esame delle anomalie di funzionamento ma cercherà di valutare anche le prestazioni, sia in termini di costi che in termini di risultati. Guasti e malfunzionamenti portano disagi e determinano un sottoutilizzo degli impianti ma la cattiva manutenzione e l'obsoloscenza tecnologica non si manifestano sempre in modo evidente spesso conducono ad una graduale diminuzione dei livelli prestazionali che, pur non pregiudicando l'utilizzo dell'impinato, lo rendono sempre più oneroso e sempre meno efficace, da qui l'importanza di monitorare la continuità ma anche la qualità del funzionamento. Proseguendo la sua analisi la commissione dovrà necessariamente censire e valutare l'insieme di tutti i servizi che la proprietà ha richiesto e per cui ha sottoscritto dei contratti di erogazione: col passare del tempo e il mutare delle condizioni ambientali alcuni servizi potrebbero non essere più necessari, potrebbero richiedere diverse modalità di erogazione o potrebbero essere sostituiti da diverse tipologie di servizi. Rientrano in questa fattispecie la vigilanza, la pulizia e la manutenzione delle aree verdi, la disinfestazione, lo spurgo di fognature e pozzetti, ma anche i servizi bancari e assicurativi, la consulenza di avvocati e commercialisti oppure i servizi di distribuzione di elettricità, acqua e gas. In ultimo la commissione analizzerà attraverso specifici questionari o colloqui informativi le impressioni e il grado generale di soddisfazione che l'immobile ha prodotto nei sui proprietari e, dove possibile, in tutti i “portatori di interesse”, quella variegata galassia di soggetti che a diverso titolo occupano o si occupano dell'immobile: conduttori, usufruttuari, gestori, fornitori.